Ранее в этом месяце Служба гражданства и иммиграции США (USCIS) выпустила новое руководство, в котором говорится, что минимальное требование для клиентов по сохранению своих инвестиций в течение двух лет является достаточным, что отменяет последовательный инвестиционный цикл, составляющий минимум пять лет плюс один-два года. продление на два года.
Это руководство вызвало шок в отрасли EB-5, для которой оно представляет собой огромную проблему. Сейчас кажется, что тот, кто сможет быстро отреагировать на запуск проектов короткого цикла, которые к тому же должны быть безопасными, будет иметь преимущество на рынке EB-5 в будущем.
С точки зрения бизнеса практически невозможно завершить строительство проекта EB-5 в течение двухлетнего цикла и эксплуатировать его до тех пор, пока не будет накоплено достаточно капитала, чтобы гарантировать безопасный вывод средств инвесторов EB-5, особенно для более простые и безопасные проекты недвижимости, с которыми инвесторы EB-5 знакомы. Просто сократить инвестиционный период сложно, потому что только реализация проекта занимает около двух лет.
Важно понимать, что рекомендации USCIS относятся к двухлетнему инвестиционному периоду, который начинается, когда средства инвестора EB-5 переходят в новую коммерческую организацию (NCE). На практическом уровне средства должны поступать в организацию, создающую рабочие места (JCE), чтобы они учитывались как часть стартового цикла.
Также имейте в виду, что основной целью клиента, выбирающего программу EB-5, является не получение прибыли от бизнес-инвестиций, а достижение цели иммиграции в Соединенные Штаты. Чтобы успешно получить грин-карту США, проект EB-5 должен гарантировать, что требуемое по закону трудоустройство будет завершено в течение инвестиционного периода. Расчет занятости обычно исходит из строительного цикла.
Разумно ожидать, что строительство объекта недвижимости от начала строительства до завершения займет не менее двух лет. Завершение проекта включает в себя, во-первых, приобретение земли, ее проектирование и подачу заявок на получение различных разрешений, а затем начало строительства: планировку, строительство фундамента, вертикальное строительство и завершение строительства. После завершения необходим определенный период работы, чтобы гарантировать прибыльность проекта и возможность безопасного вывода средств EB-5, что также требует минимум трех-четырех лет.
Возьмем реальный пример одного конкретного строящегося и уже распроданного проекта, над которым мы работаем: он будет состоять из 125 участков для одной семьи, 303 деревенских резиденций в стиле таунхаусов, 18-луночного поля для гольфа, где проводятся чемпионаты. , центр обучения гольфу, здание клуба, домик у озера, доступ к загородной местности для активного отдыха, пруд с рыбной ловлей и множество других полей для гольфа с четырьмя лунками. Как вы думаете, сможете ли вы построить это за два года?
Общий период строительства этого конкретного проекта составляет семь лет: от строительства земельного участка в 2020 году до ожидаемого завершения в 2027 году.
А некоторым проектам, имеющим лучший опыт получения грин-карт США для инвесторов, требуется еще больше времени.
С финансовой точки зрения, если застройщик занимает деньги у инвесторов EB-5 для завершения разработки проекта с циклом заимствования всего два года, это следует рассматривать как просто промежуточный кредит. В этом случае разработчику нет необходимости использовать средства EB-5; он может обратиться непосредственно в финансовое учреждение за краткосрочным кредитом. Фактическое наличие средств EB-5 займет не менее четырех-пяти месяцев с момента разработки и составления юридических документов, плюс еще как минимум полгода на сбор средств и утомительный процесс объяснения их источника и т. д.
К моменту поступления средств может пройти уже год или два.
Тип проекта EB-5, который подходит для краткосрочного финансирования.
Фактически, застройщик, желающий сотрудничать с кредиторами EB-5 на этой двухлетней основе, сам по себе может быть тревожным сигналом: если застройщик использует средства EB-5 таким образом, что это не приводит к удобству и прибыльности, это вызывает подозрения. скрытых намерений, поскольку он может с самого начала нацеливаться на основную сумму инвестора EB-5 (а не на краткосрочные кредиты).
Вот почему в прошлых проектах, как мы видим сейчас, фонды EB-5 заменяют краткосрочные промежуточные кредиты. Разумно заменить краткосрочные кредиты под высокие проценты долгосрочными стабильными кредитами.
Однако, согласно новому руководству USCIS, какой смысл использовать один краткосрочный кредит (от инвесторов EB-5) для замены другого краткосрочного кредита? Разработчикам совершенно нет необходимости использовать средства EB-5. Именно поэтому так сложно найти проект, который сможет немедленно отреагировать сокращенным инвестиционным циклом.
Что мы видим сейчас на рынке, так это то, что некоторые нефтяные и автотранспортные предприятия, которые являются легкими операциями, создают прецедент, заявляя, что они сократили инвестиционный цикл. Мы не будем комментировать, имеет ли они смысл это делать.
Давайте вернемся к точке зрения инвестора EB-5. Им нужно нечто большее, чем просто более короткое приглашение.